|
Процесс оценки собственности изгорбиться захлёстывать параллакс толпа возродиться Процесс оценки — это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки обычно включает 8 этапов. Постановка задачи. Па этапе постановки задачи: -идентифицируется и подробно описывается оцениваемый объект; -устанавливается цель оценки; -устанавливается вид оценочной стоимости (рыночная, инвестиционная либо иная), подлежащей определению в ходе оценки; -устанавливается дата оценки. Идентифицируя оцениваемый объект, следует прежде всего определить и письменно зафиксировать его местоположение, статус и физический состав. Цель оценки — это возможность использования заключения об оценочной стоимости. Она во многом предопределяет вид оценочной стоимости, которая должна быть определена, характер используемых данных, принципы, суждения и подходы, которыми руководствуется. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводятся именно на этапе постановки задачи. Вид оценочной стоимости, фиксируемый при постановке задачи, должен соответствовать цели оценки и определяться в соответствии с законодательными стандартами и общепринятыми правилами оценочной деятельности. Так, например, для налогообложения недвижимости, принадлежащей физическим лицам, определяется инвентаризационная стоимость; для принятия решения о совершении сделки, в которой имеется заинтересованность, — рыночная стоимость имущества. Составление плана работ. На этом этапе определяются: • график работ по оценке; • источники и способы сбора информации; • затраты на сбор и обработку информации; • оценочная методология, соответствующая цели оценки и избранному виду оценочной стоимости; • вознаграждение оценщика. Информация, необходимая для проведения оценки, может быть получена из периодических изданий и другой литературы, посвященной рынкам недвижимости, в специализированных социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены. Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные. Оценка земельных участков. Поэтому Если земельный участок входит в состав оцениваемого объекта, оценка его стоимости проводится, как правило, отдельно от оценки стоимости расположенных на нем зданий и сооружений. Три общепринятых метода оценки недвижимости. Это метод прямого сравнения продаж, затратный, доходный методы. Метод прямого сравнения продаж основан на сопоставлении оцениваемого объекта и сопоставимых (т. е. аналогичных ему по своим свойствам) объектов, относительно недавно проданных на рынке. В затратном методе оценочная стоимость определяется исходя из затрат на воспроизводство или замещение оцениваемого объекта с учетом износа — снижения стоимости в результате негативного воздействия всевозможных внутренних и внешних факторов. Основа доходного метода — представление о стоимости как текущем эквиваленте всех ожидаемых чистых доходов, которые оцениваемый объект при разумном использовании может принести своему собственнику в будущем. При этом учитываются не только размеры доходов, но и время их поступления, а также уровень риска, связанного с их получением. базах данных, в государственных и муниципальных органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимость, в риэлтерских и строительных фирмах, у других оценщиков. Большинство профессиональных оценщиков обладают собственными базами данных. Для получения информации могут потребоваться соответствующие специалисты, командировки в другие регионы, маркетинговые, социологические и другие исследования. Затраты на сбор и обработку информации могут включать: • расходы на доступ к платным базам данных и иным источникам информации; • оплату услуг специалистов, привлекаемых к оценке (в зависимости от обстоятельств оценщик может воспользоваться услугами юристов, бухгалтеров, строителей, архитекторов и других специалистов); • командировочные расходы; • оплату маркетинговых, социологических и других исследований; • расходы на изготовление материалов к отчету об оценке (карты, схемы, чертежи, таблицы, фотоматериалы и т. д.). Вознаграждение оценщика устанавливается исходя из всех запланированных затрат с учетом сложности задачи и объема работ. Сбор и обработка данных. На этом оценщик собирает данные, касающиеся не только самого оцениваемого объекта, но и его ближайших окрестностей, а также района, поселения (поселка, города) и региона его местоположения. В зависимости от природы оцениваемого объекта может потребоваться информация об аналогичных объектах в других регионах или даже других странах. Оценщику могут потребоваться данные о продажных ценах аналогичных объектов, о расценках на строительные работы, другие экономические данные, информация об окружающей природной среде (климат, экология, геология и т. д.), данные о социальных (демографических, религиозных, культурных и др.), правовых, политических и других факторах, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. Особое внимание следует уделить проверке полноты и достоверности собранной информации. Данные, в отношении которых имеются неустранимые сомнения в их полноте или достоверности, должны быть отброшены. Собранные данные должны быть обработаны и подготовлены для дальнейшего использования в оценочном процессе. Может потребоваться внесение обоснованных корректировок, уточняющих и дополняющих данные. Согласование. На этапе согласования проводятся: • итоговая проверка данных, на которых основывается оценка; • проверка обоснованности допущений, положенных в основу оценки; • проверка правильности всех математических расчетов; • синтез оценочных стоимостей, полученных с использованием трех общепринятых подходов к оценке, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта. Составление отчета об оценке. Отчет об оценке — итоговый документ, представляемый оценщиком клиенту и содержащий заключение об оценочной стоимости недвижимости (в том объеме, в каком это предусмотрено договоренностью между клиентом и оценщиком) и любую другую информацию, имеющую отношение к оценке. В зависимости от потребностей клиента в отчет об оценке может быть включена более или менее детализированная информация об использованных данных, могут быть описаны допущения, принципы, подходы и суждения, которыми руководствовался оценщик. оценка, оценка недвижимости, оценка бизнесса. реповник демонология теремок печной кокать Статья размещена в рубрике: Новости |